Erfpacht – alles over wat erfpacht is, de canon kosten & afkopen

Wanneer u een huis wilt kopen, komt u soms woningen tegen met een lagere prijs dan u zou verwachten. Wees dan extra op uw hoede, want dit zou wel eens te maken kunnen hebben met erfpacht. Als u een huis koopt dat op grond met erfpacht staat, krijgt u te maken met financiële verplichtingen bij de verpachter van de grond. De hoogte van de erfpacht (de erfpachtcanon) kan bovendien in de loop van de tijd onvoorspelbaar veranderen, wat tot financiële problemen, een moeilijk verkoopbaar huis of moeilijkheden bij het verkrijgen van een hypotheek kan leiden. In dit artikel vindt u alles over wat erfpacht is, wat de kosten van erfpacht zijn en waar u bij erfpacht rekening mee dient te houden.

Inhoud:

1. Een huis kopen met erfpacht
2. Wat is erfpacht
– 2.1 Tijdelijke, voortdurende en eeuwigdurende erfpacht
– 2.2 Gemeentelijke erfpacht
– 2.3 Particuliere erfpacht
3. Kosten erfpacht
– 3.1 Erfpachtcanon
– 3.2 Erfpacht is aftrekbaar
– 3.3 Hypotheek met erfpacht
– 3.4 Erfpacht afkopen
4. Verschillen erfpacht, vruchtgebruik, recht van opstal en erfdienstbaarheid
– 4.1 Vruchtgebruik
– 4.2 Recht van opstal
– 4.3 Erfdienstbaarheid

1. Een huis kopen met erfpacht

In algemene zin wordt iemand die een huis koopt ook eigenaar van de grond waarop het huis staat. Deze grond staat vastgesteld in het Kadaster, waar alle grond is opgedeeld in kavels of percelen. Wie een huis koopt, koopt in principe alleen de grond, maar wordt door middel van ‘natrekking’ ook eigenaar van alle opstal (bovengrondse bouwwerken) op die grond. Natrekking houdt in dat objecten die onlosmakelijk onderdeel zijn van het gekochte object ook van eigenaar wisselen. Zo is de koper van een stuk grond ook automatisch de eigenaar van het huis dat er op staat. In het geval van een appartement worden alle appartementseigenaren in hetzelfde gebouw de gedeelde eigenaren van de grond waar het gebouw op staat en vormen samen een Vereniging van Eigenaren. Het kan echter ook voorkomen dat bij het kopen van een huis niet de grond wordt verkocht, maar het recht van erfpacht op die grond. U bent dan dus niet eigenaar van de grond, maar van een zakelijk recht op het gebruik van die grond. Toch heeft het gebruik via erfpacht meer weg van eigendom dan van bijvoorbeeld huur, omdat de erfpachter zelf verantwoordelijk is voor het onderhoud en ook zelf mag beslissen over verbouwingen. Bovendien komt de erfpachtovereenkomst niet ten einde als de verpachter overlijdt. De voornaamste manier waaruit blijkt dat men niet eigenaar is van de grond, is de erfpachtcanon: het bedrag dat jaarlijks betaald dient te worden aan de verpachter van de grond.

2. Wat is erfpacht

Erfpacht is een zakelijk recht geregeld in Boek 5 van het Nederlandse Burgerlijk Wetboek. Erfpacht is afgeleid van gewone pacht, waarbij landbouwgrond in gebruik wordt gegeven aan een pachter die deze landbouwgrond exploiteert in ruil voor een vergoeding. Erfpacht is echter niet uitsluitend van toepassing op landbouwgrond, maar op allerlei soorten onroerende zaken, meestal grond. De eigenaar van een stuk grond kan deze grond door middel van erfpacht in gebruik geven aan een erfpachter. In ruil hiervoor betaalt de erfpachter jaarlijks een bedrag aan de eigenaar van de grond. Degene die de grond verpacht wordt in dit geval de ‘blote eigenaar’ genoemd. Het bedrag dat betaald moet worden voor de erfpacht heet de erfpachtcanon of kortweg de canon. De hoogte van deze erfpachtcanon is meestal afhankelijk van de waarde van de grond en wordt voor een bepaalde periode vastgesteld of is eeuwigdurend. Hoewel erfpacht veel lijkt op huur, heeft de erfpachter gebruiksrechten en -plichten die meer lijken op die van een eigenaar. De grond in erfpacht mag van opstal worden voorzien en deze opstal en de erfpacht mag ook te allen tijde worden doorverkocht. Erfpacht kan worden verleend door een gemeentelijke of een particuliere grondeigenaar.

2.1 Tijdelijke, voortdurende en eeuwigdurende erfpacht

Erfpacht komt in tegenstelling tot bijvoorbeeld veel huurovereenkomsten niet ten einde wanneer de verpachter overlijdt. Voor de duur van erfpacht gelden drie soorten mogelijke termijnen. Daarnaast zijn er twee andere mogelijke manieren voor de beëindiging van erfpacht.

Er kan sprake zijn van een tijdelijke erfpacht of erfpacht voor een bepaalde tijd. In dit geval heeft de erfpachtovereenkomst een vaste, aflopende termijn. Na het aflopen van deze termijn kan de erfpacht worden opgezegd of er kan een nieuwe erfpacht worden afgesloten. Tijdelijke erfpacht heeft meestal een duur van 49 of 99 jaar, maar kan liggen tussen minimaal 27 en maximaal 99 jaar. Als de erfpacht wordt opgezegd moet er een regeling worden getroffen voor alle opstal die op de gepachte grond is geplaatst.

Bij voortdurende erfpacht wordt de erfpacht ook afgesloten voor een bepaalde tijd, tussen de 27 en 99 jaar. In de voorwaarden van de erfpacht staat echter vastgesteld dat de erfpacht verlengd wordt voor een nieuw tijdvak. De voorwaarden van de erfpacht kunnen op dat moment wel gewijzigd worden. Zo kan de canon van de erfpacht opnieuw worden vastgesteld. Dit kan leiden tot een forse verhoging van de erfpachtcanon. Huizen waarvan de erfpacht bijna afloopt zijn daarom meestal veel minder gewild en dus minder waard.

In het geval van eeuwigdurende erfpacht geldt de erfpacht voor onbepaalde tijd. De hoogte van de erfpachtcanon wordt eenmalig vastgesteld en verandert later niet meer. Dit zorgt voor veel meer zekerheid bij de pachtende partij, waardoor banken bijvoorbeeld sneller geneigd zijn om een hypotheek te verstrekken voor een stuk grond met eeuwigdurende erfpacht.

Tot slot zijn er behalve het verlopen van de termijn van de erfpacht nog twee manieren waarop de erfpacht kan worden stopgezet. Zo kan de erfverpachter besluiten om de grond aan de erfpachter te verkopen. De erfpachter wordt de officiële eigenaar van de grond en de erfpacht vervalt. Een andere manier van stopzetten is het opzeggen van de erfpacht door de erfverpachter als dit volgens de erfpachtvoorwaarden mogelijk is. Dit kan bijvoorbeeld in het geval dat de pachter de erfpachtcanon niet betaalt.

2.2 Gemeentelijke erfpacht

Er zijn twee soorten erfverpachters in Nederland: gemeenten en particulieren. Wanneer een gemeente besluit om een nieuwbouwproject te starten, dan wordt in de meeste gevallen de grond voor dit project verkocht aan de uitvoerders van het project of aan de kopers van de nieuwbouw. Er zijn echter ook gemeenten die grond hebben vrijgegeven onder gemeentelijke erfpacht. Gemeentelijke erfpacht bestaat al meer dan een eeuw en het idee erachter is dat gemeenten zo kunnen meeprofiteren van de stijgende waarde van de grond. Bovendien zouden gemeenten door middel van bepaalde erfpachtvoorwaarden kunnen ingrijpen op de betreffende grond wanneer dit nodig is voor het algemeen belang. Veel gemeenten zijn de laatste tijd hun gemeentelijke erfpachtstelsel aan het bijstellen. Zo werkt de gemeente Amsterdam vanaf 1 juli 2016 alleen nog maar met eeuwigdurende erfpacht voor nieuwbouw, om zo voor meer financiële zekerheden te zorgen bij de erfpachters.

2.3 Particuliere erfpacht

Behalve gemeenten kunnen ook particulieren grond bezitten en deze besluiten in gebruik te laten nemen door een ander. Dit heet particuliere erfpacht. Onder particulieren vallen ook kerken, waterschappen en Verenigingen van Eigenaren. Banken zijn terughoudender geworden met het verstrekken van hypotheken bij woningen met erfpacht voor bepaalde tijd. In het geval van particuliere erfpacht is het vaak nog moeilijker om een hypotheek toegewezen te krijgen dan bij gemeentelijke erfpacht, omdat de canon hierbij vaak nog onvoorspelbaarder kan zijn. Woningen met erfpachtovereenkomsten die na 1 januari 2013 zijn opgesteld komen alleen nog in aanmerking voor financiering wanneer ze voldoen aan de strenge ‘Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten’.

3. Kosten erfpacht

De kosten van erfpacht verschillen per stuk grond. De hoogte van deze kosten, de erfpachtcanon, wordt meestal bepaald aan de hand van de waarde van de grond. De erfpachtcanon staat vast voor de periode die in de erfpachtovereenkomst staat beschreven. De erfpacht kosten worden jaarlijks of maandelijks betaald naast andere financiële verplichten zoals een hypotheek. De erfpachtcanon kan echter wel worden afgetrokken van het belastbaar inkomen. De netto erfpacht kosten vallen hierdoor lager uit. Het kopen van een woning met erfpacht kan als voordeel hebben dat de aanschafprijs van de woning veel lager ligt, omdat de grond immers niet gekocht hoeft te worden. Het nadeel van kopen met erfpacht is dat erfpacht voor bepaalde tijd voor onduidelijkheid kan zorgen over toekomstige kosten. Bovendien zijn banken in dat geval minder snel geneigd om een hypotheek te verstrekken. Het vinden van nieuwe kopers voor een huis met erfpacht is vaak ook lastiger.

3.1 Erfpachtcanon

De erfpachtcanon is het bedrag dat jaarlijks betaald moet worden aan de erfverpachter. De erfpachtcanon wordt meestal vastgesteld aan de hand van de waarde van de grond. Gemiddeld ligt de erfpachtcanon rond de 5% van de grondwaarde die de grond heeft op het moment dat de erfpachtcanon wordt vastgesteld. Als de waarde van de grond tussentijds toeneemt stijgt de erfpachtcanon dus niet mee. Als de tijdelijke erfpacht echter afloopt en de erfpacht wordt verlengd voor een nieuwe periode, dan kan de erfpacht worden bijgesteld naar de huidige waarde van de grond, wat een stijging van de erfpachtcanon tot gevolg kan hebben. Omdat erfpacht vaak van langdurige aard is (maximaal 99 jaar voor bepaalde tijd), kan deze stijging zeer hoog uitvallen. Om die reden zijn woningen waarvan de erfpacht bijna afloopt moeilijker te verkopen. Bij eeuwigdurende erfpacht wordt de erfpachtcanon nooit bijgesteld. Hoewel de erfpachtcanon een jaarlijks bedrag is, kan er ook voor worden gekozen om dit bedrag in maandelijkse termijnen te betalen.

Ter illustratie van de erfpachtcanon kosten: Een woning van €250.000 heeft een grondwaarde van €60.000. Wanneer deze woning wordt verkocht zonder grond (de koper wordt erfpachter van de grond), dan kost de woning nog maar €190.000. In ruil hiervoor betaalt de koper erfpachtcanon aan de blote eigenaar van de grond. Deze erfpachtcanon bedraagt 5% van de grondwaarde van €60.000 = €3000 per jaar. Als er wordt gekozen voor een betaling in maandelijkse termijnen dan betaalt de erfpachter €250 per maand. Na het aftrekken van de erfpachtcanon van het belastbaar inkomen bij de belastingaangifte zou de erfpachtcanon in dit geval €160 per maand kunnen bedragen.

3.2 Erfpacht is aftrekbaar

De kosten voor de erfpachtcanon kunnen bij de jaarlijkse belastingaangifte worden afgetrokken van het belastbaar inkomen. Hierdoor komen de nette kosten aan erfpachtcanon lager te liggen. Dat erfpacht aftrekbaar is, zorgt er ook voor dat men hetzelfde voordeel heeft als wanneer men de woning met grond had gekocht voor een hogere hypotheek. De woning zonder erfpacht was namelijk duurder geweest en een hogere hypotheek betekent ook meer hypotheekrenteaftrek.

3.3 Hypotheek met erfpacht

Het afsluiten van een hypotheek bij de aanschaf van een huis met erfpacht kan problematisch zijn. Hypotheekverstrekkers willen er zeker van kunnen zijn dat de hypotheeknemers in staat zullen blijven om de maandelijkse hypotheekkosten te betalen. Omdat erfpacht voor bepaalde tijd die afloopt kan zorgen voor een plotselinge stijging in kosten, waarvan de hoogte niet van te voren bekend is, is dit niet met zekerheid van tevoren vast te stellen. Ook bij een woning met eeuwigdurende erfpacht zijn hypotheekverstrekkers terughoudend. Als de erfpacht niet meer wordt betaald kan de erfverpachter de erfpacht aan de huidige bewoner stopzetten. Zo blijft de hypotheekverstrekker achter met een woning waarvoor het erfpachtcanon moet betalen, die het moet verkopen aan de erfverpachter of het moet laten slopen. Om deze reden wordt een hypotheek alleen verstrekt bij de aanschaf van een woning met erfpacht als er aan strenge eisen wordt voldaan. Zo worden nieuwe hypotheken alleen nog maar verstrekt bij eeuwigdurende erfpachtcontracten van na 1 januari 2013. Woningen met erfpachtcontracten voor bepaalde tijd worden niet meer gefinancierd, tenzij deze al waren afgesloten voor 1 januari 2013. In dat geval moeten ze wel voldoen aan de ‘bancaire richtlijn financiering erfpachtrechten’ van de Nederlandse Vereniging van Banken. Over het algemeen zijn hypotheekverstrekkers nog terughoudender bij particuliere erfpacht dan bij gemeentelijke erfpacht. Hierdoor kunnen mensen met een huis op grond met particuliere erfpacht hun huis vaak moeilijk verkopen.

3.4 Erfpacht afkopen

De erfpachtcanon is een jaarlijks bedrag, dat ook in maandelijkse termijnen kan worden betaald. De erfpachtcanon kan echter ook vooruit betaald worden voor een langere periode. In dit geval wordt de erfpacht ‘afgekocht’. Het afkopen van de erfpacht kan tot een bepaald moment of zelfs eeuwigdurend. Dit betekent dat er tot een bepaald moment geen erfpachtcanon meer betaald hoeft te worden of dat dit nooit meer hoeft. Het eeuwigdurend afkopen van de erfpacht betekent echter niet dat de grond dan in het bezit van de afkoper komt, dit houdt slechts in dat er verder niet meer voor betaald hoeft te worden. De afkoopsom is niet zoals de erfpachtcanon fiscaal aftrekbaar. Wel kan er een lening worden afgesloten voor het afkopen van de erfpachtcanon, waarvan de rente wel mag worden afgetrokken van het belastbaar inkomen. De hoogte van de afkoopsom bij erfpacht voor bepaalde tijd is vaak het resterende bedrag aan erfpachtcanon voor het lopende tijdvak. Voor eeuwigdurende erfpacht ligt dit anders, meestal bedraagt de afkoopsom dan de totale grondwaarde aangevuld met beheerkosten. Of afkopen voordeliger is dan het betalen van de erfpachtcanon is afhankelijk van verschillende factoren, zoals de huidige rentestand.

4. Verschillen erfpacht, vruchtgebruik, recht van opstal en erfdienstbaarheid

Erfpacht is een vorm van het gebruik van grond. Er bestaan veel andere vergelijkbare vormen van het gebruiken van grond die niet in eigen bezit is. Hieronder volgen drie vormen van grondgebruik die soms worden verward met erfpacht.

4.1 Vruchtgebruik

Een woning (en de grond waarop deze woning op staat) kan in vruchtgebruik zijn door een ander dan de eigenaar van de woning en grond. Vruchtgebruik houdt in dat je ergens geen eigenaar van bent, maar er toch gebruik van kan maken. De werkelijke eigenaar is dan de ‘blote eigenaar’. Er zijn in het geval van woningen twee vormen van vruchtgebruik: het recht van bewoning en het recht van gebruik. In het geval van het recht van bewoning kan de vruchtgebruiker wonen in de woning maar mag deze verder voor niets anders gebruiken. Met het recht van gebruik mag de vruchtgebruiker de woning ook verhuren of zelfs verkopen, hoewel de huurder of koper de woning wel moet afstaan aan de eigenaar wanneer het vruchtgebruik vervalt. Een voorbeeld van vruchtgebruik is wanneer een ouder na overlijden een woning nalaat aan een kind, maar eerst de woning nog in vruchtgebruik geeft aan de andere ouder. Pas als de andere ouder ook overlijdt kan het kind zelf gebruik maken van de woning. Voor vruchtgebruik kan ook een andere termijn gelden van een bepaald aantal jaar.

4.2 Recht van opstal

Wanneer iemand een gebouw wil bouwen op grond die niet in eigen bezit is, kan hiervoor recht van opstal worden verkregen. Gedurende een vastgestelde maximum termijn mogen er onder recht van opstal gebouwen geplaatst worden op de grond van een ander en mogen deze ook in het bezit zijn van iemand anders dan de grondbezitter. Na afloop van de termijn gaat het normale natrekkingsrecht weer gelden, waarbij de eigenaar van de grond eigenaar is van alle opstal die zich daarop bevindt. Daarom moeten er bij het gebruik van het recht van opstal goede afspraken gemaakt worden.

4.3 Erfdienstbaarheid

Erfdienstbaarheid is een zakelijk recht dat een bepaald stuk grond, een ‘ dienend erf’, verplichtingen kan opleggen ten opzichte van een ander erf, het ‘heersend erf’. De erfdienstbaarheid wordt door een notaris ingeschreven bij het kadaster en verplicht het dienend erf om bepaalde dingen wel of juist niet te doen. Een erfdienstbaarheid kan bijvoorbeeld door de wet worden opgelegd, maar kan ook vanzelf ontstaan als een bepaalde situatie al voor een lange tijd is geduld zonder problemen. Een voorbeeld van erfdienstbaarheid is het recht van overpad, wat inhoudt dat iemand bij zijn eigen erf moet kunnen komen als dat alleen maar over het erf van een ander kan. Of dat er ruimte vrij moet worden gehouden rondom een windmolen zodat er voldoende wind kan worden gevangen. Soms kan er een vorm van retributie worden gevraagd door de eigenaar van het dienend erf.