Kosten Koper – Notariskosten, Overdrachtsbelasting, Overige Kosten & Berekenen

Heeft u onlangs een huis te koop zien staan met de term ‘kosten koper’ (k.k.) achter de vraagprijs? Op deze pagina leest u alles over wat er met kosten koper wordt bedoeld. Welke kosten vallen onder de kosten koper? Het is verstandig om deze kosten koper van tevoren te berekenen, zodat u niet voor verrassingen komt te staan bij het kopen van een huis.

Inhoud:

1. Wat betekent kosten koper?
2. Wat zijn de kosten koper?
2.1 Overdrachtsbelasting
2.2 Notariskosten
2.3 Kadastraal recht
3 Overige kosten koper bij het kopen van een huis
3.1 Makelaarskosten
3.2 Hypotheek
3.3 Waarborgsom, bouwkundige keuring, verhuiskosten
4. Vrij op naam
5. Kosten koper berekenen

1. Wat betekent kosten koper?

Met het kopen van een huis of ander onroerend goed gaan meer kosten gemoeid dan slechts de aankoopsom. Zo zijn er bepaalde belastingen die betaald moeten worden en moet de notaris die de overdracht vastlegt betaald worden. Wanneer deze kosten niet bij de vermeldde koopsom zijn inbegrepen, dan wordt dit achter de vraagprijs aangeduid met de afkorting k.k.. Deze afkorting staat voor ‘kosten koper’, waarmee bedoeld wordt dat de bijkomende kosten voor het aanschaffen van het huis of ander onroerend goed voor de kopende partij zijn. Wanneer de bijkomende kosten wel zijn inbegrepen in de vraagprijs, dan spreekt men van ‘vrij op naam’. In de praktijk wordt het meeste onroerend goed van bestaande bouw met kosten koper verkocht en nieuwbouw met vrij op naam. Onder kosten koper vallen in de regel de overdrachtsbelasting en het opstellen van de hypotheek- en transportakte door de notaris en het kadastraal recht. Vaak worden echter nog meer bijkomende kosten ook tot de kosten koper gerekend.

2. Wat zijn de kosten koper?

Bij de aanschaf van een (bestaande) woning moeten in ieder geval de overdrachtsbelasting en de kosten voor de notaris die de transport- en hypotheekakte opstelt betaald worden. Ook moet via de notaris betaald worden voor wijzigingen in het kadastraal register. Daarnaast zijn er andere kosten die vaak gemaakt worden bij het kopen van een woning, zodat deze ook tot de kosten koper gerekend zouden kunnen worden. Deze kosten hangen echter af van de situatie, waardoor ze niet per definitie bij de kosten koper horen. Het afsluiten van een hypotheek is immers niet altijd nodig, terwijl het betalen van de overdrachtsbelasting wel altijd vereist is.

2.1 Overdrachtsbelasting

Om ten tijde van de Spaanse overheersing een landleger te kunnen financieren voerde de overheid een belasting in van 5% over de verkoopprijzen van alle onroerende goederen. Sindsdien is deze overdrachtsbelasting altijd blijven bestaan en werd deze zelfs verhoogd naar 6%. In 2011 werd besloten om de overdrachtsbelasting voor woningen tijdelijk te verlagen naar 2%, om zo de woningmarkt ten tijde van de crisis er weer bovenop te helpen. In 2012 werd deze tijdelijke verlaging omgezet naar een definitief percentage van 2% voor woningen. Voor niet-woningen blijft het percentage van 6% gelden. De overdrachtsbelasting wordt alleen geheven bij de overdracht van bestaande bouw, dus niet bij de aankoop van nieuwbouw. De belasting wordt betaald door de koper over het aankoopbedrag van het aangeschafte onroerende goed. De koper kan ervoor kiezen om zelf aangifte te doen voor deze belasting, of om het door een notaris te laten doen.

2.2 Notariskosten

Een notaris is volgens de wet zowel een ambtenaar als een ondernemer, die bevoegd is om authentieke akten op te maken. Omdat er bij de koop van een bestaande woning een hypotheekakte en een transportakte opgesteld dienen te worden, moet hiervoor een notaris ingeschakeld worden.

Door middel van de transportakte wordt de overgang van de ene eigenaar van het onroerende goed naar de andere geregeld. In deze akte van levering worden onder meer de voorwaarden waaronder de verkoop plaats vindt vastgelegd. Daarnaast zal de notaris nagaan of de verkoop onder deze voorwaarden plaats mag vinden, door het controleren van de bevoegdheid van de verkoper, de juistheid van de omschrijving van het object en de rechten die aan het pand verbonden zijn. Wanneer aan de verkoopprijs is voldaan en de transportakte is ondertekend, mag de koper het huis officieel als eigendom beschouwen en de transportakte als eigendomsakte gebruiken.

Wanneer de aanschaf van een onroerende goed (gedeeltelijk) wordt gefinancierd door middel van een hypotheek, dan moeten de voorwaarden en afspraken van deze hypotheek in een officieel document vastgelegd worden. De notaris stelt hiervoor de hypotheekakte op. Omdat een onroerend goed ook zonder het afsluiten van een hypotheek gekocht kan worden, is een hypotheekakte niet in alle gevallen onderdeel van de kosten koper.

Omdat een notaris, ondanks het vervullen van een publieke functie, zelf zorg moet dragen voor de inkomsten en uitgaven van de eigen onderneming, is deze vrij om zelf de hoogte van de in rekening gebrachte tarieven te bepalen. De notariskosten kunnen dus per notaris verschillen. Ter indicatie liggen de notariskosten voor het opstellen van een transportakte en een hypotheekakte bij een aankoop van €250.000 gemiddeld rond de €1000.

2.3 Kadastraal recht

Het Kadaster beheert alle gegevens over onroerend goed in Nederland, zoals het eigendom en de WOZ-waarde. Wanneer er bij een verkoop een wijziging in de registers van het Kadaster aangebracht moet worden, zoals het wijzigen van een eigenaar of het inschrijven van een hypotheek, dan wordt hiervoor een bedrag in rekening gebracht. Dit bedrag wordt het kadastraal recht genoemd. De hoogte van dit bedrag hangt af van de hoogte van de koopsom of de hiervoor genomen hypotheek. Het kadastraal recht wordt via de notaris betaald en ligt tussen de €103 en €168.

3. Overige kosten koper bij het kopen van een huis

Naast de overdrachtsbelasting, de notariskosten en het kadastraal recht die in ieder geval tot de kosten koper worden gerekend, kunnen met kosten koper ook nog andere kosten worden aangeduid die bij de aanschaf van een huis of  ander onroerend goed bij de koper in rekening gebracht kunnen worden. Omdat deze kosten afhangen van de situatie bij de koop (hypotheek benodigd, hulp van makelaar ingeschakeld, verhuizing), zijn deze niet per definitie onderdeel van de term ‘kosten koper’.

3.1 Makelaarskosten

Bij het aanschaffen of verkopen van een huis wordt dikwijls een makelaar ingeschakeld. Een makelaar dient als tussenpersoon bij het onderhandelen en vinden van een geschikte woning of koper van een woning. Voor deze diensten rekent de makelaar een courtage (een percentage van het gerealiseerde verkoopbedrag) of een vooraf bepaald bedrag. Voor het verkopen van een huis rekent een makelaar meestal meer dan voor de hulp bij de aanschaf van een woning. De courtage die een makelaar in rekening brengt ligt meestal tussen de 1% en 2% van de uiteindelijke verkoopprijs.

3.2 Hypotheek

De vraagprijzen van woningen of ander onroerend goed liggen over het algemeen dermate hoog dat het afsluiten van een lening vereist is. Over het algemeen wordt bij de aanschaf van een woning een hypothecaire lening (hypotheek) gebruikt. Een hypotheek is een lening waarbij een onroerend goed als onderpand voor de lening geldt. Bij het afsluiten van een hypotheek zijn er verschillende kosten waar de ontvanger van de hypotheek rekening mee dient te houden.

Voor het berekenen van de hoogte van de te verkrijgen hypotheek of het bepalen van het type hypotheek dat het beste bij de situatie past, is de hulp van een hypotheekadviseur nodig. De hypotheekadviseur kan voor de geldverstrekker werken en informatie geven over de beschikbare producten of kan een onafhankelijke adviseur zijn die meerdere geldverstrekkers met elkaar vergelijkt. De kosten voor een hypotheekadviseur kunnen bestaan uit een uurvergoeding of een vast bedrag.

Wanneer een hypotheek wordt afgesloten is het raadzaam om Nationale Hypotheek Garantie (NHG) te nemen. Mocht de afgesloten hypotheek door omstandigheden niet meer op te brengen zijn, dan neemt de NHG de restschuld over. Bovendien wordt er minder hypotheekrente in rekening gebracht wanneer de geldlener NHG neemt. De kosten voor NHG zijn eenmalig 1% van het totale hypotheekbedrag. Door de lagere hypotheekrente kunnen deze kosten echter zichzelf terugverdienen. NHG is alleen mogelijk onder bepaalde voorwaarden, zo mag de hypotheek niet meer dan €245.000 bedragen.

Wanneer een nieuwe woning wordt aangeschaft waarbij een oude woning wordt verkocht, kan de overwaarde op de oude woning ingezet worden bij de aankoop van de nieuwe woning. Dit kan ook wanneer de oude woning nog niet daadwerkelijk is verkocht, door middel van overbruggingskrediet. Dit overbruggingskrediet is een lening waarbij de geschatte overwaarde van de oude woning tijdelijk ter beschikking wordt gesteld door de geldschieter. Deze geldschieter is meestal de verstrekker van de hypotheek op de nieuwe woning. Voor het afsluiten van het overbruggingskrediet worden advieskosten in rekening gebracht en mogelijk ook notariskosten.

Omdat bij een hypothecaire lening gebruik wordt gemaakt van het onroerende goed als onderpand, moet de waarde van het onderpand professioneel worden vastgesteld. Een taxateur van een onafhankelijke partij bezoekt de woning die als onderpand voor de hypotheek zal gaan dienen om deze waarde vast te stellen. Deze taxatie kan enkele honderden euro’s kosten. Ook zonder het afsluiten van een hypotheek kan het soms raadzaam zijn om een taxateur in te schakelen voor de aanschaf van een woning, om zekerheid en een betere onderhandelingspositie te verwerven.

3.3 Waarborgsom, bouwkundige keuring en verhuiskosten

Wanneer iemand aangeeft een huis graag te willen kopen, wil de verkoper graag zekerheid dat deze koop daadwerkelijk gaat plaatsvinden. De verkoper vraagt daarom een waarborgsom, die voor het opstellen van de benodigde aktes bij de notaris al dient te worden voldaan. Wanneer de koop uiteindelijk niet doorgaat, zonder dat hier een geldige ontbindende voorwaarde voor is opgesteld, dan blijft deze waarborgsom in het bezit van de verkopende partij. Deze waarborgsom bedraagt 10% van de vraagprijs en zal van de vraagprijs afgaan wanneer de koop doorgaat. De waarborgsom staat tot het afronden van de koop op een rekening van de notaris. Als de kopende partij het bedrag voor de waarborgsom niet direct voorhanden heeft, kan hiervoor een bankgarantie genomen worden. In dit geval staat de verstrekker van de hypotheek garant voor de waarborgsom. Als de koop niet doorgaat zonder geldige ontbindende voorwaarden, dan wordt deze bankgarantie omgezet naar een lening aan de kopende partij. Het afsluiten van een bankgarantie kost eenmalige afsluitkosten alsmede een provisie tijdens de periode van de openstaande garantie.

De kopende partij kan er verder voor kiezen om een bouwkundige keuring van het aan te schaffen huis uit te laten voeren. Met deze keuring krijgt de koper zekerheid over de staat van de aan te schaffen woning, wat een betere onderhandelingspositie kan opleveren. Bovendien kunnen de resultaten worden gebruikt als ontbindende voorwaarden in het voorlopige koopcontract. De bouwkundige keuring kan enkele honderden euro’s kosten.

Tot slot is er bij de aanschaf van een nieuwe woning waarbij de vorige woning wordt verlaten dikwijls sprake van een verhuizing van de inboedel. Wanneer hiervoor de diensten van een verhuisbedrijf worden ingeschakeld brengt dit kosten met zich mee, die meestal afhankelijk zijn van de omvang en omstandigheden van de verhuizing. De kosten van een normale verhuizing gaan gemiddeld richting de €1000.

4. Vrij op naam

Wanneer onroerend goed wordt verkocht zonder dat de vaste bijkomende kosten (overdrachtsbelasting, notariskosten, kadastraal recht) bij de verkoopprijs zijn inbegrepen, dan spreekt men van kosten koper (k.k.). Het tegenovergestelde van kosten koper is vrij op naam (v.o.n.). Bij onroerend goed aangeduid met vrij op naam geldt dat de vaste bijkomende kosten bij de verkoopprijs zijn inbegrepen.

In de praktijk wordt bestaande bouw verkocht met kosten koper. De overdrachtsbelasting, notariskosten voor het opstellen van de transportakte en de eventuele hypotheekakte en het kadastraal recht moeten door de koper bovenop de koopsom betaald worden. Nieuwbouw wordt in de praktijk verkocht als vrij op naam. Er wordt geen overdrachtsbelasting in rekening gebracht, in plaats hiervan betaalt de koper btw over de koopsom. De kosten voor de notaris en het kadastraal recht zitten ook bij de prijs inbegrepen.

5. Kosten Koper berekenen

Omdat alle bijkomende kosten koper een aanzienlijk deel van de totale kosten bij het aanschaffen van onroerend goed kunnen vormen, is het verstandig om deze van tevoren goed te berekenen. Voor sommige onderdelen van de kosten koper gelden vaste bedragen, maar voor andere kosten hangt het bedrag af van bijvoorbeeld de koopsom, de hoogte van de hypotheek of de notaris.

Bereken hier een indicatie van de hoogte van de kosten koper bij de gewenste aankoop.

Overigens is het van belang rekening te houden met het feit dat een deel van de kosten koper aftrekbaar is bij de belastingdienst. Dit houdt in dat ze eenmalig van het belastbaar inkomen in box 1 mogen worden afgetrokken, zodat er minder inkomstenbelasting betaald hoeft te worden. Dit geldt echter voor geen van de vaste kosten koper: overdrachtsbelasting en notariskosten en kadastraal recht voor de transportakte kunnen niet worden afgetrokken. Wel kunnen de volgende mogelijke kosten koper worden afgetrokken: notariskosten en kadastraal recht voor hypotheekakte, aanvraag van Nationale Hypotheek Garantie, afsluiten en bemiddeling van hypotheek en de vereiste taxatiekosten.