“Iedereen die actief is met lobbyen en zich bezig houdt met de Woningwet en
volkshuisvestelijke aspecten, moet ook langs Vastgoed Belang. Dat was drie jaar
geleden misschien nog niet zo, maar nu wel”.

Feike Siewertsz van Reesema (40) is een ambitieuze en ondernemende ontwikkelende vastgoedbelegger die weet waar de kansen zich voordoen en hoe hij deze moet verzilveren. Zo is op zijn initiatief de wijk Kanaleneiland in Utrecht grootschalig gerenoveerd. Een operatie die niet zonder slag of stoot tot stand is gekomen; voorzichtigheid vanuit woningcorporaties, een wethouder die overtuigd moest worden en ingewikkelde wet- en regelgeving. Mede door de actieve politieke lobby vanuit het ProfessioneelPlatformVastgoed van Vastgoed Belang heeft hij de obstakels, samenhangend met o.a. de problemen (het nieuwe puntensysteem van het woningwaarderingsstelsel) kunnen oplossen.

Waar houdt je je zoal mee bezig?
‘Ik ben directeur en strategisch partner van een grote buitenlandse belegger die actief is in Nederland op het gebied van woningen. Het fonds belegt het vermogen in verschillende assets: commercieel, retail, logistiek, wonen en leisure waarbij voor de Nederlandse markt de nadruk op de residentiële sector ligt. Daarnaast participeer ik via mijn onderneming Siewertsz Beleggingen in verschillende samenwerkingsvormen waarbij wij ons richten op het ontwikkelen van en beleggen in woningen. Denk hierbij aan herontwikkeling, renovatie, transformatie en nieuwbouw. Dit doen wij met verschillende Nederlandse bouwpartners zoals Heijmans en Van Wijnen. Wij zijn zeer breed georiënteerd op de Nederlandse woningmarkt en kijken verder dan alleen Amsterdam. Wij zijn actief in heel Nederland, met een focus op de Randstad (de vier grote steden) en de kop van Noord-Brabant. Er is een structureel tekort aan aanbod voor beleggers en voor gebruikers op de Nederlandse woningmarkt, vandaar mijn visie: het product wonen moet nu gemaakt worden’.

Je bent in 2013 lid geworden van Professioneel Platform Vastgoed.nl binnen Vastgoed Belang, vanwaar deze keuze?
‘Het is de meest transparante manier van kennisdeling en – uitwisseling met, in mijn ogen, topspelers binnen de particuliere beleggersmarkt. Wij hebben een ongelooflijk groot aantal beleggers die via Vastgoed Belang vertegenwoordigd worden. Dat zijn niet alleen de grote spelers, maar ook de beleggers met 1, 2 of 10 woningen. Lid van Vastgoed Belang ben ik al jaren. Ik ben in 1998 in Amsterdam begonnen. Je merkt dat je door het lidmaatschap van Vastgoed Belang jezelf kunt onderscheiden binnen de Amsterdamse vastgoedmarkt.
Ik ben begonnen met het ontwikkelen, renoveren en splitsten van Amsterdamse woningen. Dat is langzaam uitgebreid door het kopen van grotere portefeuilles beleggerswoningen van pensioenfondsen, verzekeraars, banken en woningcorporaties. Begin 2013 ben ik door collega’s uit het veld geattendeerd op het Professioneel Platform Vastgoed, en heb ik mij daarbij aangesloten. Het platform beschikt over een hoop kennis en kunde en wanneer wij met elkaar vergaderen zijn er geen geheimen en zien wij elkaar niet als concurrent, en dat vind ik een groot goed. Het is soms lastig als er bijeenkomsten zijn waar financiële instellingen en adviseurs deelnemen, zij krijgen een spreekwoordelijke kijk in de keuken en ik merk dat leden dan minder bereid zijn hun kaarten op tafel te leggen. Wij kunnen onze speerpunten vervolgens voorleggen aan Vastgoed Belang om deze te vertalen naar de politiek in Den Haag. En dat werkt! Ik denk dat wij in de afgelopen drie jaar ontzettend veel hebben bereikt. Wij zijn een instituut geworden waar de politiek, de Woonbond en andere huurdersbelangenverenigingen niet meer omheen kunnen. Wij werken daarnaast beter samen met o.a. de IVBN en de NEPROM. Eigenlijk iedereen die actief is met lobbyen of die zich bezig houdt met de Woningwet en/of volkshuisvestelijke aspecten moet ook langs Vastgoed Belang. Dat was drie jaar geleden misschien nog niet zo, maar nu wel’.

Je hebt in 2015 de handschoen opgepakt om aandacht te vragen voor de problematiek rondom het woningwaarderingsstelsel en renovaties. Welke problemen signaleerde je toen?
‘Door Vastgoed Belang zitten wij regelmatig bij het ministerie in Den Haag en kunnen wij soms met minister Blok en zijn team spreken over de veranderende wet- en regelgeving. De afgelopen 40 jaar is de Woningwet nauwelijks veranderd en toch zie je dat Blok het een en ander voor elkaar heeft gekregen. Ik ben in die periode begonnen, in verband met een eventuele overname, met het in kaart brengen van prestatieafspraken tussen de gemeente Utrecht en Mitros en Portaal. Dat zijn twee lokale professionele woningcorporaties in Utrecht die grootschalige renovaties in Kanaleneiland wilden doorvoeren.
kanaleneiland-renovatie-1Vroeger werden bij dergelijke projecten vaak alle originele huurders uit huis geplaatst om plaats te maken voor sloop-nieuwbouw. Daar is anno 2016 niet genoeg geld meer voor en wordt er vaak gekozen voor renovatie van het bestaande bezit. Dit wilden de partners in de grondexploitatiemaatschappij gefaseerd doen. Ik heb toen aangegeven dat ik op eigen risico de beoogde renovaties ook kon doorvoeren, maar dan in een versneld tempo. Dit was natuurlijk koren op de molen van de wethouder die versneld meer middeldure en betaalbare huurwoningen terug ziet komen in een gerenoveerd gebied’.

In oktober vorig jaar kreeg de WOZ-waarde een grotere invloed op het puntensysteem binnen het woningwaarderingsstelsel.
‘WOZ-waarden liggen in aandachtswijken van nature op een zeer laag niveau en kunnen na renovatie minder snel vlot worden opgetrokken. Dat maakt dat je eigenlijk nooit, hoeveel je ook investeert in zo’n gebied, vrije sector huurwoningen realiseert, terwijl dat wel een voorwaarde is. Ik mág volkshuisvestelijk investeren met het kapitaal van mijn aandeelhouders, maar ik moet natuurlijk wel een bepaald rendement kunnen waarmaken. Wij hebben in het begin van het traject vanuit de politiek de nodige kritiek gekregen omdat wij driekwart van de woningen na renovatie
wilden upgraden naar vrije sector huur. Maar de vraag was en ís er. Als je straks mag kiezen om een compleet gerenoveerd appartement van ca. 70 m2 voor ca.
€800,- p/m te huren, dat is opgewaardeerd naar energielabel A op ca. 10 minuten fietsen vanaf het centrum, dan maak je je keuze en ga je naar Kanaleneiland. Zeker als je weet dat het hele gebied wordt getransformeerd. Wij investeren namelijk ook in het openbaar gebied, in de lokale voorzieningen en infrastructuur. Ik heb dat duidelijk kunnen maken aan wethouder Paulus Jansen (SP) en de gemeente Utrecht.
Vervolgens ook, met behulp van voorzitter Jan Kamminga en directeur Co Koning, bij het ministerie van Wonen en Rijksdienst. Boodschap was: wij kunnen grootschalig versneld investeren; de corporaties verkrijgen door verkoop middelen om te investeren in hun bestaande voorraad en nieuwbouw voor hun doelgroep, sociale huur. Hierdoor wordt de kritiek m.b.t.. het onttrekken van veel woningen uit de sociale voorraad opgevangen. Maar dat betekende nog niet dat de woningen naar een vrije sectorniveau konden worden opgewaardeerd. Dat hebben wij kenbaar gemaakt en daar zag Blok het probleem wel van in: als hij beleggers wil meekrijgen om dit soort renovaties en transformaties op te pakken, dan moet er een verruiming op het beleid plaatsvinden, anders komt de investering niet tot stand’.

Welke successen heb je met deze lobby behaald?
‘De gemeente Utrecht en het Rijk hebben ingezien dat wanneer je private beleggers mee wil krijgen in binnenstedelijke herontwikkelingsgebieden waar grote vraag is naar woonruimte en waar echte renovaties op gang moeten komen, je daar een verruiming in wet- en regelgeving tegenover moet stellen. De corporaties doen het niet of te weinig en ze hebben er de middelen niet meer voor om het op zo’n grootschalige manier aan te vliegen. De gebiedsontwikkeling verloopt gefaseerd en kan zo een aantal jaar duren. Wij willen niet het hele gebied laten ‘veryuppen’ en met de macht van het geld naar binnen, wij houden wel degelijk rekening met het feit dat er betaalbare woonruimte in Utrecht moet overblijven. Maar als je weet hoe groot de druk op de huurmarkt in Utrecht is, dan is het creëren van middeldure huurwoningen gewoon noodzakelijk. En nogmaals, ik vraag niet aan de gemeente om bouwgrond aan mij te verkopen waar ik koopwoningen of hele dure huurwoningen op zou kunnen bouwen, want dat is wat gemeenten overwegend doen. Dat maakt dat wij geen huur kunnen vragen rond de €700 á €800, wat ik nog steeds zie als middeldure huur. Dit segment kan overigens in Amsterdam dan wel tussen de €800 en €1200 zitten, maar in Assen ligt dat tussen de €600 en €800, in de top’.

De afgelopen vier jaar heeft minister Blok (VVD) aan het roer van de woningmarkt gestaan. Welk rapportcijfer zou je hem geven en waarom?
‘Je moet altijd kritisch zijn, maar ik vind dat hij een 8 verdient omdat hij heel duidelijk laat merken dat hij op zoek is naar marktwerking. Maar dat betekent tegelijkertijd ook voor de binnenstad in Amsterdam dat de prijzen voor zowel de leegwaarden als huurwaarden omhoogschieten. Sterker nog, ik vind het tempo bijna gevaarlijk en ben bang voor wat er straks gaat gebeuren wanneer de rente stijgt en de overdrachtsbelasting weer wordt teruggebracht naar het oorspronkelijke niveau. Minister Blok wordt weleens verweten dat door toedoen van zijn beleid huren in sommige steden onbetaalbaar zijn geworden. Onterecht in mijn opinie. Mensen kunnen in randgebieden prachtig wonen voor een relatief betaalbaar bedrag. Ik noem Amstelveen of Buitenveldert als alternatief als je dus niet meer kan wonen op de Keizersgracht. Dan wijk je iets uit, dat is toch helemaal niet erg. Dat heet marktwerking en daar staat Blok voor. Daarnaast vind ik dat hij de woningcorporaties heeft aangespoord om zich te focussen op hun kerntaak en vooral ook hun bedrijfsstructuur te veranderen naar die van een professioneel bedrijf. Die vertaalslag maken corporaties: er zitten bestuurders die weten hoe je een onderneming moet runnen en weten dat ook zij gewoon rendement moeten maken. Alleen die verhuurdersheffing, daar hebben wij hem met Vastgoed Belang nog niet vanaf kunnen praten. Vandaar dat hij niet een hoger cijfer krijgt dan een 8’.

Als de nieuwe minister van Wonen en Rijksdienst Feike Siewertsz van Reesema zou worden, wat zou jij dan op je éérste werkdag direct veranderen?
‘De verhuurdersheffing afschaffen! Die maatregel is botweg het vullen van het begrotingstekort. Er gaat bijna 2 miljard naar Den Haag toe. Ze hebben het ooit bedacht om winst bij woningcorporaties af te romen en hebben zo’n 450 duizend woningen van particuliere beleggers in het gereguleerde segment keihard geraakt. Ze hebben altijd gezegd dat de verhuurdersheffing de verdiencapaciteit niet mocht aantasten, maar geloof mij: het is op geen enkele manier terug te verdienen. Ook niet met de inkomensafhankelijke huurverhogingen. Daarnaast zou ik kijken of daarbij de huurtoeslag betrokken kan worden. Ook daar vind ik dat die alleen moet toekomen aan mensen die het echt nodig hebben en dat de corporatie voor hen moet zorgen. Tot slot zou ik gemeenten proberen te dwingen te kijken naar de gronduitgiftes voor beleggers in huurwoningen, daar is momenteel ontzettend veel vraag naar. Je ziet dat de rentes laag staan, dus mensen zijn geneigd om te kopen. Maar starters moeten eigen geld meebrengen voor het afsluiten van een hypotheek en daar stokt het vaak. Mensen vragen daarnaast om flexibiliteit, huren biedt die flexibiliteit. Tegelijkertijd moeten de gemeenten wel mee. Een goed voorbeeld is het Amstelkwartier. Hier zet de gemeente Amsterdam in op een vaste grondprijs en als belegger moet je minimaal voor 10 jaar en maximaal voor €1.000,- per maand geïndexeerd verhuren. Daarna mag je uitponden. Dat is een visie waar ik achter sta’. In maart 2017 zijn de Tweede Kamerverkiezingen.

Wat zijn volgens jou de belangrijkste dossiers waar het nieuwe kabinet de komende jaren mee aan de slag moet op de woningmarkt?
‘Ik vind het ingezette beleid niet verkeerd. Ik ben heel benieuwd wat de politieke kleur van het nieuwe kabinet wordt. Het zou mij niks verbazen als dezelfde lijn wordt doorgezet. Ik vind dat het de afgelopen jaren helemaal niet zo slecht is gegaan, het kabinet Rutte heeft het goed gedaan in mijn ogen. Speerpunten blijven wat mij betreft het toezien op de maatschappelijk taak van woningcorporaties en het toewerken naar een flexibelere markt door meer huurwoningen te realiseren. Dat begint bij de overheid en bij de gemeenten. Lokale overheden moeten duidelijker zijn richting de belegger bij het uitgeven van grond. Dat betekent minder vanuit een winstoogmerk werken en meer vanuit een faciliterende rol. Daarnaast zou ik het Rijksvastgoedbedrijf inzetten voor het probleem waar Nederland voor staat voor wat betreft het huisvesten van statushouders. Het COA en het Rijksvastgoedbedrijf moeten op dit dossier meer samenwerken’.

Meer informatie over Feike Siewertsz van Reesema is te vinden op https://nl.linkedin.com/in/vanreesema, u kunt Feike ook volgen via Twitter.

*Dit artikel is eerst verschenen in Steengoed Magazine en is geschreven door Boy van der Veer MSc.