Uitbreiding woonservice: wie zwijgt stemt niet altijd toe!

Na een veel belovend verlopen proefperiode wil woningcorporatie Beter Wonen in verschillende wooncomplexen een huismeester toevoegen aan het vaste dienstenpakket. De meeste huurders verwachten dat de veiligheid daardoor verbetert. Zij stellen ook de extra schoonmaak en alerte kleine herstellingen op prijs. Deels is deze uitbreiding van service iets waarvoor Beter Wonen aan een huurder een redelijke vergoeding mag vragen. Maar voor het ontstaan van een individuele betalingsverplichting is per huurder overeenstemming nodig. Normaal stuurt Beter Wonen elke huurder bij brief een redelijk voorstel met een antwoordformulier en een retourenveloppe. Men vreest echter een lage respons. Vandaar deze vraag: “Mogen we het nu eens anders aanpakken: deze servicekostencomponent opvoeren als betalingsverplichting tenzij de huurder laat weten dat hij dit niet wil? Mag Beter Wonen uitgaan van het principe “wie zwijgt stemt toe”?

Uitdrukkelijke instemming vereist

Neen, zo enquêteren is niet de Koninklijke weg. Althans: je kan het doen, maar elke huurder die zoiets aanvecht zal door de Huurcommissie in het gelijk worden gesteld. En een kantonrechter zal hetzelfde oordeel uitspreken. Dat volgt uit wettelijke voorschriften: artikel 7:259 lid 1 BW. Die uitkomst ligt trouwens voor de hand: elke bakker weet dat je individuele klanten niet kan verplichten een kerstbrood te kopen, zelfs al vond de overgrote meerderheid van die klanten de eerder gratis verstrekte proefstolletjes nog zo lekker en ben je als bakker helemaal overtuigd van de kwaliteit van je product. Je mag je klanten nu eenmaal geen consumptie opdringen, tenzij …

In casu zou dat kunnen door toepassing van de 70%-regel met betrekking tot sommige servicecomponenten, zie immers artikel 7:261 lid 2 BW: “De huurder is gebonden aan een wijziging van de levering van zaken of diensten en het daarbij behorende voorschotbedrag, indien die wijziging betrekking heeft op zaken of diensten die slechts aan een aantal huurders gezamenlijk geleverd kunnen worden, en tenminste 70% van die huurders daarmee heeft ingestemd. Een huurder die niet met de wijziging heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder dat overeenstemming is bereikt met ten minste 70% van de huurders, een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorste.” De wet rept hier dus uitdrukkelijk over instemming!

Casus: bezwaar tegen schoonmaakkosten

Het begrip instemming omvat hier meer dan toepassing van het “”wie zwijgt stem toe”-principe. De vraag herinnert ons aan een geschil tussen een Amsterdamse woningcorporatie en huurder Van der K.[1] Bij brief van 24 juni 2002 bood deze verhuurster haar huurders schoonmaak van de trap aan. De bewonerscommissie had daarom gevraagd. De kosten zouden € 7,05 per maand bedragen, waarvan verhuurster 1/3 voor haar rekening nam. Elke huurder zou € 4,70 betalen. Verhuurster meldde dat dit schoonmaken alleen voor alle huurders zou worden ingevoerd als ten minste 70% daarmee zou instemmen. Ieder werd verzocht een antwoordformulier in te vullen en dit voor 15 juli 2002 te retourneren. Wie het formulier niet terugstuurt gaat akkoord, stelde verhuurster in onmiskenbare bewoordingen. Mocht de benodigde 70% niet worden gehaald, dan blijft het huurcontract van kracht: “wekelijks het trapportaal schoonhouden per toerbeurt”.

Bij brief van 17 december 2003 deelt verhuurster mee dat de servicekosten per 1 januari 2004 worden aangepast van € 4,70 naar € 4,56 per maand. Precies een jaar later volgt weer zo’n bericht waarbij de prijs wordt verhoogd van € 4,56 naar € 7,67 – als gevolg van wijziging van beleid waarbij naar 100% kostendekking wordt gestreefd. Dan pas schrijft huurder VdK dat hij destijds niet akkoord is gegaan met deze servicecomponent. Hij verwijst naar eerdere correspondentie met verhuurster. Daarin stelde hij onder protest te betalen en onder het voorbehoud dat hij later de gehele som terug zou kunnen vorderen. Vervolgens wendde VdK zich tot de Huurcommissie. De HC stelde de betalingsverplichting van VdK voor het jaar 2003 op nihil. Waarop verhuurster naar de rechter stapte. De kantonrechter overwoog dat VdK onbestreden heeft aangevoerd dat destijds minder dan 70% van de huurders het antwoordformulier heeft ingevuld. Ook VdK deed dat niet. Toen hij op betaling werd aangesproken heeft hij wel betaald, doch onder duidelijk gemaakt protest en voorbehoud van rechten. Volgens de kantonrechter was geen overeenkomst inzake uitbreiding van servicekosten met schoonmaakkosten overeengekomen. Hij wees de vordering van verhuurster dan ook af.

Verklaring per huurder vragen

Conclusie: wijzigingen in de service dienen tussen verhuurder en huurder overeengekomen te worden. Sinds 1 augustus 2003 kennen we weliswaar artikel 7:261 lid 2 BW waarin een soort gedoogplicht is geregeld. Daarom verzinnen verhuurders oplossingen om aan de 70%-instemming te kunnen voldoen. Zoals huis aan huis aanbellen en instemming vragen. Of een enquêtefomulier met toelichting en retourenveloppe opsturen. In deze casus was er slechts één bewoner die protesteerde: VdK die in het gelijk werd gesteld. Hieruit blijkt dat dat het “wie zwijgt, stemt toe”-principe geen algemeen aanvaard beginsel is bij de toepassing van artikel 7:261 lid 2 BW. Curieus was in dit geval wel dat de huurder de in dit artikel genoemde 8-weken termijn, ruimhartig liet verlopen. Daarna mag je toch verwachten dat ook hij aan het voorstel zou zijn gebonden. Maar zijn eerder gemaakte protest en voorbehoud vond rechterlijk gehoor. Verhuurders kunnen dus toch maar beter van elke huurder een ondertekende verklaring vragen. Bij het inzamelen daarvan kan de bewonerscommissie een handje helpen. Vele handen maken licht werk. Dat is de aangewezen methode.

DELEN