Iedere bezitter van onroerend goed (huizen, kantoorgebouwen, etc.) heeft te maken met de WOZ-waarde van dit onroerende goed. Verschillende belastingen worden namelijk (mede) bepaald aan de hand van deze WOZ-waarde. Maar wat is de WOZ-waarde precies en waarom is het belangrijk om deze goed te berekenen? Op welke belastingen is de WOZ-waarde van invloed en hoe maak ik er bezwaar tegen? U leest het allemaal op deze pagina.
1. Wat is de WOZ-waarde
2. Wat is een WOZ-object
3. Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald
– 3.1 De WOZ-waarde voor woningen en woningen in aanbouw
– 3.2 De WOZ-waarde voor niet-woningen
4. Welke belastingen maken gebruik van de WOZ-waarde
5. De WOZ-waarde opvragen
6. De WOZ-waarde berekenen
7. Bezwaar maken tegen de WOZ-waarde + voorbeeld bezwaarschrift
1. Wat is de WOZ-waarde
WOZ staat voor (wet) waardering onroerende zaken. Deze wet werd in 1994 aangenomen en in 1997 ingevoerd. Door middel van de WOZ wordt de waarde van onroerende zaken vastgesteld, zodat hier verschillende belastingen over geheven kunnen worden. Voor de invoering van de wet WOZ werden deze belastingen ook al geheven, maar mochten de belastingbetalers zelf de waarde van hun onroerende zaken vaststellen. Dankzij de WOZ is er nu een meer uniforme methode voor het vaststellen van de waarde van onroerende zaken.
2. Wat is een WOZ-object
De wet WOZ omschrijft de volgende onroerende zaken als een WOZ-object:
- Het geheel van een gebouwd of een ongebouwd eigendom*.
- Een gedeelte van een gebouwd of een ongebouwd eigendom dat bestemd is om afzonderlijk te worden gebruikt.
- Meerdere gebouwde of ongebouwde eigendommen die samen een geheel vormen en die door dezelfde belastingplichtige gebruikt worden.
*Een ongebouwd eigendom is bijvoorbeeld een stuk bouwgrond, een akker of een perceel met bosgrond.
Verder moet een WOZ-object binnen één gemeente liggen, één eigenaar en één gebruiker hebben.
3. Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald
Momenteel wordt de WOZ-waarde van alle onroerende zaken ieder jaar opnieuw vastgesteld. De waardepeildatum is voor alle onroerende zaken gelijk, namelijk 1 januari. De vastgestelde waarde op die datum geldt voor de belastingen van het volgende jaar. Zo geldt de op 1 januari 2015 vastgestelde WOZ-waarde voor het belastingjaar 2016. Hier wordt alleen van afgeweken als er zich wijzigingen voordoen aan de onroerende zaak, zoals verbouwing of sloop, tussen de waardepeildatum en de start van de heffingsperiode.
Voor het bepalen van de WOZ-waarde worden verschillende taxatiemethodes gebruikt. De aanpak kan ook verschillen per type onroerende zaak. De voorgaande WOZ-waarde wordt nooit gebruikt voor het bepalen van de huidige waarde.
3.1 De WOZ-waarde voor woningen en woningen in aanbouw
Voor woningen wordt voornamelijk de vergelijkingsmethode gebruikt. Deze methode neemt de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht en baseert hierop de toegekende WOZ-waarde van de woning. Als de woning nog in aanbouw is, wordt uitgegaan van de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW). Om de GVW voor woningen in aanbouw te berekenen worden de grondwaarde en de waarde van de tot dan toe gebruikte bouwmaterialen (opstallen) bij elkaar opgeteld.
3.2 De WOZ-waarde voor niet-woningen
Om de WOZ-waarde van andere onroerende zaken dan woningen te berekenen worden verschillende methodes gebruikt. Er wordt gekeken naar zowel de economische waarde als de GVW, waarna het hoogste bedrag als WOZ-waarde geldt. De economische waarde kan bepaald worden door middel van de vergelijkingsmethode zoals bij woningen, maar ook door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK) of de discounted-cash-flow methode (DCF). De HWK wordt berekend door de huurwaarde van het WOZ-object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. Deze kapitalisatiefactor wordt bepaald aan de hand van andere vergelijkbare en onlangs verkochte WOZ-objecten, waarvan de verkoopprijs gedeeld wordt door de huurwaarde van het object. De HWK methode wordt vooral gebruikt voor courante objecten als kantoren en winkels. Voor incourante panden als ziekenhuizen en scholen wordt meestal gekozen voor de GVW (grondprijs aangevuld met waarde opstal minus afschrijvingen). Voor WOZ-objecten als campings en hotels is het gebruikelijk om de DCF methode te gebruiken. Hierbij wordt gekeken naar de (toekomstige) omzet van de onderneming in het WOZ-object minus het benodigde kapitaal.
4. Welke belastingen maken gebruik van de WOZ-waarde
Drie verschillende overheden maken gebruik van de WOZ-waarde om belasting te heffen. De gemeente waarin het WOZ-object zich bevindt gebruikt de WOZ-waarde om onroerendezaakbelasting te heffen. Ook kan de WOZ-waarde gebruikt worden door de gemeente voor rioolheffing en forensenbelasting. Het waterschap waarin het WOZ-object zich bevindt heft watersysteemheffing op basis van de WOZ-waarde. De belastingdienst ten slotte gebruikt de WOZ-waarde bij de uitvoering van drie verschillende wetten: de wet inkomensbelasting 2001, de wet op de vennootschapsbelasting 1969 en de successiewet.
Behalve voor het heffen van belastingen wordt de WOZ waarde ook op andere manieren gebruikt. Zo kunnen banken gebruik maken van de WOZ-waarde bij het toekennen van hypotheken. Ook wordt de manier van afbakening van een WOZ-object in verschillende andere wetten gebruikt.
5. De WOZ-waarde opvragen
De berekende WOZ-waarde wordt ieder jaar aan de belanghebbende kenbaar gemaakt aan de hand van een beschikking waar bezwaar tegen kan worden aangetekend. Deze beschikking wordt meestal tegelijkertijd verstuurd met de OZB aanslag in de eerste twee maanden van het jaar. Tegenwoordig is de WOZ-waarde en het taxatieverslag van een eigendom terug te vinden in de persoonlijke onlineomgeving van MijnOverheid. Vanaf 1 oktober 2016 is het bovendien mogelijk om te allen tijde de WOZ-waarde van iedere woning op te vragen. Via het online WOZ-waardeloket kan de gebruiker een woning op een plattegrond aanklikken of een adres invoeren om de WOZ-waarde van die woning op te vragen. Dankzij deze verruimde openbaarheid van WOZ-waarde gegevens kunnen woningbezitters makkelijker hun WOZ-waarde vergelijken met andere zelfgekozen woningen. Overige informatie zoals taxatieverslagen of verkoopsommen worden overigens niet openbaar gemaakt en alleen de WOZ-waarde van woningen kan worden opgevraagd.
De WOZ-waarde kan altijd bij de gemeente worden opgevraagd, meestal via de website, telefonisch of bij het gemeentehuis. Dit geldt ook voor het taxatieverslag. Bij twijfel over de toegekende WOZ-waarde kan met een gerechtvaardigd belang ook het taxatieverslag van maximaal negen andere vergelijkbare panden worden opgevraagd. Verder kan het Kadaster tegen een vergoeding verschillende soorten informatie wat betreft verkoopprijzen en WOZ-waarde rapporten verstrekken. Tot slot kan een onafhankelijke taxateur ingeschakeld worden die het WOZ-object persoonlijk komt bekijken.
6. De WOZ-waarde berekenen
De WOZ-waarde van een WOZ-object wordt ieder jaar berekend door de gemeente waarin het WOZ object zich bevindt. Deze berekening wordt gedaan volgens de methodes aangegeven onder kopje 3. Bij het vermoeden dat de toegekende WOZ-waarde onjuist is zijn er verschillende manieren om dit na te gaan. Wanneer een woning rond de laatste waardepeildatum is gekocht en er vinden geen wijzigingen aan de woning plaats tot de ingang van het belastingjaar waarvoor de WOZ-waarde geldt, dan geldt de aankoopprijs als de WOZ-waarde. In andere gevallen wordt er gekeken naar de verkoopsommen van vergelijkbare woningen. Deze informatie kan zelf worden nagegaan door bij een plaatselijke makelaar verkoopsommen op te vragen of door bij het Kadaster een koopsommenoverzicht van een bepaald postcodegebied aan te schaffen. Ook is het per 1 oktober 2016 mogelijk om de WOZ-waarden van iedere woning naar keuze op te vragen via het online WOZ-waardeloket, om zelfgekozen woningen te gebruiken als vergelijkingsmateriaal. Aangezien bij de waardebepaling door de gemeente vrijwel nooit een taxateur zelf het gewaardeerde object komt bekijken, kan een onafhankelijke taxateur ingeschakeld worden om bij het WOZ-object langs te gaan en ter plekke een taxatierapport op te stellen.
7. Bezwaar maken tegen de WOZ-waarde + voorbeeld bezwaarschrift
Ieder jaar wordt door de gemeente een beschikking gestuurd aan de belanghebbende met daarin de toegekende WOZ-waarde. Tegen deze beschikking kan binnen zes weken na de dagtekening bezwaar worden aangetekend. In dit bezwaarschrift dienen de naam van degene die bezwaar maakt, de dagtekening van het besluit, het beschikkingsnummer en de onderbouwing van het bezwaar te staan. De gemeente beoordeelt het WOZ-object vervolgens opnieuw en doet hier op uiterlijk 31 december een uitspraak over. Als de bezwarende partij het niet eens is met deze uitspraak kunnen verdere stappen ondernomen worden via de rechtbank. Als het versturen van het bezwaarschrift niet binnen de voorgeschreven zes weken lukt, kan een nieuwe termijn voor het opsturen van het bezwaar bij de gemeente opgevraagd worden middels een pro forma bezwaarschrift. Het bezwaarschrift kan door de belanghebbende zelf worden opgesteld of met behulp van een WOZ-specialist. Voor de onderbouwing van het bezwaar kan het nuttig zijn om zoveel mogelijk informatie op te vragen zoals genoemd onder kopje 5 en 6. Op de website van de Waarderingskamer kan bovendien de gemiddelde stijging en daling binnen een gemeente worden bekeken. Een grote afwijking van deze gemiddelde waarden kan al reden zijn voor een bezwaar.
Bekijk hier een voorbeeldbrief voor het aantekenen van bezwaar tegen de toegekende WOZ-waarde.
