Huur is een overeenkomst waarbij de verhuurder een eigendom of een gedeelte hiervan in gebruik geeft aan de huurder. In ruil hiervoor levert de huurder een tegenprestatie, dit is de huurprijs. In een huurcontract worden alle gemaakte afspraken voor de huur vastgelegd. Er kan sprake zijn van ofwel een tijdelijk huurcontract (huurcontract voor bepaalde tijd) of een huurcontract voor onbepaalde tijd.
Vrijwel iedereen krijgt wel eens te maken met een huurcontract. De verhuurde zaken kunnen zeer uiteenlopend zijn, van boeken tot volledige gebouwen. Door deze diversiteit bestaan er verschillende soorten huurovereenkomsten en daaraan verbonden wet- en regelgeving. Een huurovereenkomst kan zowel mondeling als schriftelijk worden vastgelegd. Over het algemeen is het verstandig om een huurovereenkomst schriftelijk vast te leggen in een huurcontract, zodat het makkelijker is om de gemaakte afspraken te bewijzen.
Op deze pagina volgt een algemene uitleg over de verschillende soorten huurcontracten in Nederland, met name de huurcontracten voor onroerende goederen. Daarnaast kunnen er bij de verschillende huurcontracten voorbeelden worden weergegeven.
1. Soorten huurovereenkomsten
2. Huurcontract voor bepaalde of onbepaalde tijd
3. Huurcontract opstellen
4. Huurcontract opzeggen
5. Voorbeelden huurcontracten
– 5.1 Huurcontract Woning + Voorbeeld
– 5.2 Huurcontract Kamer + Voorbeeld
– 5.3 Huurcontract Bedrijfsruimte (Winkelruimte / Kantoorruimte) + Voorbeeld
– 5.4 Huurcontract Parkeerplaats / Garage (Autobox + Voorbeeld)
1. Soorten huurovereenkomsten
In de Nederlandse wet worden drie categorieën huurovereenkomsten beschreven. Op deze categorieën kunnen verschillende regels van toepassing zijn. Verder wordt er daarbij een onderscheid gemaakt tussen dwingend recht (regels waar nooit van afgeweken mag worden) en rechten waar dit in bepaalde gevallen wel mogelijk is.
De eerste soort huurcontracten zijn de algemene huurovereenkomsten. De regels van deze categorie gelden voor alle huurovereenkomsten, tenzij de regels uit een andere categorie ze tegen spreken. In dat geval wegen de regels uit de andere categorie zwaarder. De regels van een algemene huurovereenkomst gelden onder andere voor de verhuur van roerende goederen, bedrijfsruimtes die niet worden gebruikt voor horeca of detailhandel (winkelruimtes) en losse parkeerplaatsen.
De tweede categorie bestaat uit huurovereenkomsten voor woonruimten. Voor de verhuur van woonhuizen en appartementen gelden aparte regels, omdat iemands woonruimte van groot belang is en daarom extra bescherming vereist. Binnen de verhuurde woonruimtes bestaat er een onderscheid tussen de vrije sector en de sociale huur. Regels voor sociale huurwoningen stellen strengere eisen aan de huurprijs.
Tot slot zijn er aparte regels voor de huurovereenkomsten bij bedrijfsruimtes die onder detailhandel en horeca vallen. Dit zijn dus niet kantoren (die vallen onder de algemene verhuurovereenkomsten) maar winkels en restaurants, waarvoor de locatie van essentieel belang is bij de werkzaamheden.
2. Huurcontract voor bepaalde of onbepaalde tijd
In een huurcontract wordt altijd opgenomen voor welke periode de huurovereenkomst geldt. Dit kan een tijdelijke overeenkomst zijn of een contract voor onbepaalde tijd. Een huurcontract voor bepaalde tijd dat valt onder de algemene huurregels loopt af op de vastgestelde einddatum, zonder extra benodigde opzegging. Blijft de huurder echter gebruik maken van het gehuurde object na de einddatum zonder bezwaar van de verhuurder, dan wordt dit huurcontract automatisch omgezet in een huurcontract voor onbepaalde tijd. Voor het opzeggen van een huurcontract voor onbepaalde tijd geldt vrijwel altijd een vastgestelde opzeggingstermijn.
Een huurcontract voor een woonruimte dient altijd opgezegd te worden, ook als het een contract voor bepaalde tijd is. Ook hier geldt een vastgestelde opzeggingstermijn. In sommige gevallen kan hier sinds 1 juli 2016 vanaf worden geweken. Zelfstandige woningen met een maximale huurperiode van twee jaar en onzelfstandige woningen met een maximale huurperiode van vijf jaar kunnen zonder opzegging aflopen, mits de huurder hier tijdig van op de hoogte wordt gesteld.
Voor huurcontracten voor bedrijfsruimten voor bepaalde tijd geldt dat bij een huurtermijn van langer dan twee jaar er automatisch recht is op een huurtermijn van minimaal vijf jaar, met een verlengingsduur van vijf jaar. Met een huurtermijn tussen de vijf en tien jaar, geldt een verlengingsduur van tien jaar. Bedrijven onder deze regelgeving hebben namelijk extra belang bij hun locatie en klantenkring.
Verder geldt voor veel soorten huurcontracten een huurbeschermingsregeling. Dit betekent dat een verhuurder niet zomaar een huurcontract kan opzeggen zonder een daarvoor geldige reden. Meer hierover onder “Huurcontract opzeggen”.
3. Huurcontract opstellen
Een huurcontract kan zowel mondeling als schriftelijk worden vastgelegd. Over het algemeen is het beter om een huurcontract schriftelijk vast te leggen, omdat de gemaakte afspraken dan makkelijker te bewijzen zijn. In het geval van een mondelinge afspraak zijn hier getuigen voor nodig.
In het huurcontract moet in ieder geval staan wie de huurder en verhuurder zijn. Ook de hoogte van de huurprijs is uiteraard van belang. Daarnaast moet er een duidelijke omschrijving van hetgeen gehuurd wordt in het huurcontract staan, zoals het aantal kamers en het adres. De begin- en einddatum van het contract en het tijdstip van betaling dienen te worden vastgelegd, evenals de wijze van betalen. Verder kunnen er afspraken worden gemaakt over de jaarlijkse huurverhoging en de onderhoudsverplichtingen. Het is vaak verstandig om de staat van het gehuurde object bij aanvang van de huur vast te leggen, zodat eventuele schade of veranderingen aan het gehuurde object aan het einde van het contract vastgesteld kunnen worden.
Buiten de wettelijke regels die gelden voor het soort huurovereenkomst zijn de huurder en verhuurder vrij om de voorwaarden in het huurcontract onderling overeen te komen. Overigens wordt er bij de wettelijke regels voor huurcontracten een onderscheid gemaakt tussen dwingend recht en rechten waar in sommige gevallen van afgeweken mag worden. Het is daarom van belang om na te gaan of er afwijkingen van de wet in het huurcontract staan en of deze rechtsgeldig zijn of niet. Omdat huurcontracten waarvoor het algemeen huurrecht geldt het minste vastgestelde regels en richtlijnen bevatten, moeten dit soort huurcontracten extra oplettend worden doorgenomen.
4. Huurcontract opzeggen
Een huurcontract voor bepaalde tijd loopt af wanneer de aangegeven duur in het contract is verstreken en de huurder of verhuurder het contract hebben opgezegd. Wanneer een contract voor bepaalde tijd niet tijdig wordt opgezegd wordt het automatisch een huurcontract voor onbepaalde tijd. Een contract voor onbepaalde tijd eindigt wanneer de huur wordt opgezegd met inachtneming van de vastgelegde opzeggingstermijn.
Voor de meeste huurcontracten is er sprake van huurbescherming. Dit houdt in de dat verhuurder de huur niet zomaar mag opzeggen zonder een daarvoor geldige reden. Zo kan bijvoorbeeld een verhuurder alleen de huur opzeggen wanneer de huurder zich niet aan de vastgestelde afspraken houdt of wanneer de verhuurder aantoonbaar de verhuurde ruimte dringend zelf nodig heeft. Dit laatste is bijvoorbeeld het geval wanneer de verhuurder een kamer verhuurt maar wegens gezinsuitbreiding deze kamer zelf weer nodig heeft. Hierbij geldt wel altijd dat het belang van de verhuurder zwaarder moet wegen dan het belang van de huurder.
5. Voorbeelden huurcontracten
Hieronder wordt voor verschillende huurcontracten die zich richten op onroerend goed verder uitgelicht waaruit zij bestaan en waar extra op gelet moet worden. Ook wordt er voor ieder huurcontract een voorbeeld gegeven. Het kan verstandig zijn om een huurcontract te vergelijken met een voorbeeld van een standaard huurcontract, om zo te zien op welke gebieden deze afwijken. Ook voor een verhuurder is een voorbeeld nuttig om te zien wat er in een huurcontract dient te worden opgenomen.
5.1 Huurcontract Woning + Voorbeeld
Iets geldt als een woonruimte wanneer een onroerend goed, of een deel daarvan, als woonruimte wordt verhuurd. Over het algemeen wordt er een onderverdeling gemaakt tussen zelfstandige woningen en onzelfstandige woningen (zoals een kamer). Een woning geldt als zelfstandig wanneer het over een eigen toegang, keuken en toilet beschikt. Omdat wonen als een van de meest essentiële behoeftes wordt gezien, gelden er aparte regels bij een huurcontract voor een woning.
De belangrijkste regels in de wet die de huurder van een woonruimte moeten beschermen zijn de huurbescherming en de huurprijsbescherming. De huurbescherming dient ervoor dat de huurder niet zomaar uit zijn huis gezet kan worden en de huurprijsbescherming legt beperkingen op aan de verhoging van de huurprijs. Op de huurbescherming kan in een huurcontract een uitzondering gemaakt worden wanneer de aard van de huur van korte duur is, bijvoorbeeld wanneer van tevoren bekend is dat een gebouw gesloopt gaat worden. Ook huurprijsbescherming is in sommige gevallen niet van toepassing bij een huurcontract van een woning. Wanneer de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst boven de vastgestelde liberalisatiegrens ligt, wordt dit de vrije sector genoemd. Wanneer de huurprijs onder deze grens ligt, valt de woning binnen de gereguleerde sector (sociale huurwoningen). Voor huurcontracten van woningen in de gereguleerde sector geldt de huurprijsbescherming, die ervoor zorgt dat de huur maar één keer per jaar verhoogd mag worden en niet hoger dan een vastgesteld percentage. Bovendien mag een sociale huurwoning niet voor een hoger bedrag verhuurd worden dan vastgesteld via een puntensysteem. Voor huurcontracten van woningen in de vrije sector geldt dit niet.
Klik hier voor een voorbeeld van een huurcontract voor een woonruimte.
Het voorbeeld van een standaard huurcontract voor woonruimten is nuttig voor een verhuurder om te zien hoe een dergelijk contract opgesteld dient te worden en voor een huurder om te vergelijken op welke punten het huurcontract voor zijn woonruimte afwijkt van het standaard voorbeeld.
Voor woningen in de gereguleerde sector (sociale huur) is het mogelijk om de maximaal toegestane huurprijs te berekenen via een puntensysteem. Klik hier om de maximale huurprijs voor uw woning te berekenen.
5.2 Huurcontract Kamer + Voorbeeld
Een kamer geldt als een onzelfstandige woonruimte, wanneer deze niet over een eigen toegang, keuken of toilet beschikt. Alle regels voor een huurcontract van een zelfstandige woonruimte zijn ook van toepassing op een onzelfstandige woonruimte. Wanneer de kamer zich echter bevindt in het onroerend goed waarin de verhuurder zelf woont, gelden er minder huurbeschermingsregels. Zo is het voor de verhuurder mogelijk om binnen negen maanden na de start van de huurperiode de verhuur zonder opgave van reden eenzijdig op te zeggen. real6
In het huurcontract van een kamer kunnen aanvullende zaken van belang zijn. Dit zijn bijvoorbeeld afspraken omtrent het gebruik en onderhoud van gemeenschappelijke voorzieningen, servicekosten, gebruik water, elektriciteit en gas of privacy en overlastregelingen.
Klik hier voor een voorbeeld van een huurcontract voor een kamer.
Bij het huren van een kamer moeten er vaak meer aanvullende zaken vastgelegd worden dan bij een zelfstandige woonruimte, zoals het gebruik van gedeelde voorzieningen. Het is daarom verstandig om een voorbeeld van een huurcontract voor kamers te bekijken om te zien waar in ieder geval allemaal rekening mee gehouden dient te worden.
5.3 Huurcontract Bedrijfsruimte (Winkelruimte / Kantoorruimte) + Voorbeeld
Over het algemeen denkt men bij een bedrijfsruimte aan zowel een kantoor als een winkel. Voor de huurcontracten bestaat er in de wet echter een onderscheid tussen deze soorten onroerend goed. Volgens de huurwetgeving geldt iets als bedrijfsruimte wanneer het binnen de volgende categorieën valt: kleinhandelsbedrijf, restaurant of café, afhaal of besteldienst, ambachtsbedrijf, hotel of kampeerbedrijf. Voor al deze bedrijven geldt dat de ruimte publiek toegankelijk moet zijn voor directe levering van goederen of diensten (detailhandel). De reden voor het onderscheid in huurcontracten is dat een verandering van locatie voor een van de bovengenoemde soorten bedrijven ingrijpender is dan voor andere soorten bedrijven. Voor dit soort huurcontracten gelden daarom aanvullende beschermende regels. Voor de huur van een bedrijfsruimte die buiten de bovengenoemde categorieën valt gelden de algemene verhuurregels.
Let bij het tekenen van een huurcontract voor een bedrijfsruimte met name op de bestemming van de ruimte. Wanneer er in het huurcontract staat dat bepaalde soorten bedrijven niet zijn toegestaan kan dit betekenen dat het gewenste bedrijf niet opgezet kan worden in de gehuurde ruimte, terwijl de huur wel betaald moet worden. Ook regelingen voor wat betreft investeringen in het pand of aangebrachte reclames aan de buitenkant dienen goed vastgelegd en gecontroleerd te worden.
Klik hier voor een voorbeeld van een huurcontract voor een kantoorruimte.
Klik hier voor een voorbeeld van een huurcontract voor een winkelruimte.
Omdat kantoorruimtes onder algemeen huurrecht vallen, moet er extra opgelet worden op wat er in het huurcontract wordt opgenomen. Aanvullende beschermende regels zoals die gelden voor woonruimtes of winkelruimtes zijn namelijk niet standaard. Een voorbeeld van een huurcontract voor kantoorruimten is daarom nuttig om te bekijken om te zien wat in ieder geval vastgesteld dient te worden. Ook voor winkelruimtes is het van belang om goed vast te leggen hoe de huur van de ruimte ingevuld zal worden. Het soort bedrijf, gevelreclame en aanpassingen aan de ruimte hoeven niet standaard toegestaan te zijn in een dergelijk huurcontract. Een voorbeeld bekijken helpt om beter op de hoogte te zijn van de benodigde contractuele overeenstemmingen.
5.4 Huurcontract Parkeerplaats / Garage (Autobox) + Voorbeeld
Voor het huurcontract van een parkeerplaats of garage gelden de algemene verhuurregels. Wanneer de parkeerplaats of garage onderdeel is van de huur van een woning, dan gelden de regels uit het huurcontract van die woning.
Omdat de algemene verhuurregels veel ruimte laten aan de onderling gemaakte afspraken tussen huurder en verhuurder, is het van groot belang om alle afspraken zo duidelijk mogelijk in het huurcontract vast te stellen. Denk hierbij aan de periode, huurprijs, kosten voor schade, etc.
Klik hier voor een voorbeeld van een huurcontract voor een parkeerplaats of garage.
Wegens de uiteenlopende vormen van parkeerplaatsen en garages, en het al dan niet onderdeel zijn van een woning, is het verstandig om een voorbeeld te bekijken van een dergelijk contract. Zo kunnen vervelende verassingen worden voorkomen.
