In meer dan 130 Nederlandse steden is het al ingevoerd: de zelfbewoningsplicht. In de praktijk komt het erop neer dat een woningkoper de eerste paar jaar zelf in de woning moet wonen. Dat moet beleggers weren en het voor starters makkelijker maken om een woning te vinden. Joshua Camera, directeur van projectontwikkelaar PEX Real Estate, waarschuwt echter voor een prijsopdrijvend effect in zowel de koop-, als de huurmarkt: “De huurder is straks weer de klos.”
“Er komt minder aanbod op de markt, daardoor wordt de schaarste groter en zal de prijs worden opgedreven”, voorspelt Camera in de podcastreeks ‘VastgoedZaken’. “Die rekening zal de huurder moeten gaan betalen, want zonder de huurder kan de belegger niet investeren in nieuwe of bestaande woningen”, stelt de projectontwikkelaar, in gesprek met financieel journalist Jelle Maasbach. “Dat heeft een sneeuwbaleffect.”
Effect zelfbewoningsplicht averechts
Gemeentes stellen met de zelfbewoningsplicht de starter op de woningmarkt te willen helpen. Volgens Camera komt uit dat streven echter weinig goeds voort. Hij ziet de woningnood alleen maar groter worden, want het aantal woningen dat in de verhuursector wordt toegevoegd, loopt terug. “Als de kleine beleggers niet meer op de markt kunnen komen, wie gaat het dan oplossen”, vraagt Joshua Camera zich af. Volgens hem zijn de inspanningen van de grote beleggers en woningcorporaties, op de korte termijn althans, onvoldoende. “De gemeentes brengen met de zelfbewoningsplicht dan ook alleen maar grotere schade aan de startersmarkt aan, dan dat ze ermee voorkomen.”
Hij weet ook nu al wat, naar zijn mening ten onrechte, het antwoord op de schuldvraag gaat zijn. “De overheid geeft gegarandeerd weer de vastgoedbelegger de schuld, maar het begint natuurlijk gewoon bij de overheid zelf”, benadrukt Camera. “Zij maakt de regels.”
Joshua Camera: “Kleine belegger de dupe”
Die regelgeving treft nu bovendien enkel de kleine particuliere belegger. De grotere vastgoedbeleggers blijven volgens Joshua Camera buiten schot. “De ziekenhuismedewerker of hardwerkende schilder, die met zuurverdiende centen een pand wil aankopen voor een familielid of voor de verhuur, om rendement te maken, dat type belegger wordt geraakt door deze maatregel”, stelt Camera vast. Hij wijst onder meer op het feit dat de zelfbewoningsplicht enkel geldt voor woningen tot een zekere WOZ-waarde. Deze limiet verschilt per gemeente, maar ligt over het algemeen tussen de 300.000 en 400.000 euro. “Het zijn de kleine particulieren die juist in die range aankopen.”
“De grote belegger wordt hier totaal niet mee geraakt”, vervolgt Camera. “Die koopt ook vaak vastgoed dat al verhuurd is en daar geldt deze zelfbewoningsplicht niet voor, of hij kiest voor een ontwikkelingsproject.”
Waterbedeffect
De zelfbewoningsplicht luidt in de grote gemeentes dan ook het einde in van de kleine vastgoedbelegger, daar is Joshua Camera van overtuigd. Of het daarbij blijft, is bovendien nog maar zeer de vraag. Het alombekende waterbedeffect ligt immers op de loer. “Ik zie dat in de praktijk ook gebeuren, dat kleine beleggers vluchten naar de dorpen eromheen, waar zij een woning kunnen kopen die zij nog wel kunnen verhuren”, beaamt Camera. Daardoor verwacht hij dat uiteindelijk alle gemeentes strenge regels zullen invoeren.
Camera beziet die ontwikkeling in een breder licht. “Het feit is dat de overheid helemaal niet meer wil dat er kleine beleggers zijn, of überhaupt particuliere beleggers”, meent hij. Hij wijt dat mede aan het tot nu toe ongereguleerde karakter van deze tak van de markt, die ondanks het bestaan van regelgeving nog relatief vrij is.
Grenzen verleggen
Voor de kleine particuliere belegger zijn de vooruitzichten somber, maar Joshua Camera benadrukt dat van uitzichtloosheid geen sprake is. “Ja, je moet op dit moment heel ver weg blijven van woningen met een zelfbewoningsplicht”, erkent hij. “Maar ik denk dat je ook buiten de Nederlandse grenzen moet gaan kijken.” Camera noemt onder meer Duitsland, België en Spanje als potentiële bestemming voor Nederlandse beleggers. “Uiteindelijk wil je rendement maken en een bepaalde vastigheid hebben door in stenen te investeren, dat kan daar net zo goed”, wijdt hij uit. “En zo ver is het allemaal niet.”
Over Joshua Camera en PEX Real Estate
Joshua Camera (1987) is de eigenaar en directeur van PEX Real Estate, actief in Amsterdam, Assen en Noord-Nederland. PEX beheert en ontwikkelt hoogwaardig binnenstedelijk vastgoed, in het bijzonder op A-locaties. Daarbij richt het zich voornamelijk op appartementencomplexen, naast gezinswoningen en in mindere mate vastgoed met een commerciële, dan wel zakelijke bestemming.
Alle afleveringen van ‘VastgoedZaken’ zijn te beluisteren via Spotify, Apple Podcasts en YouTube.
